Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?

Самостоятельное согласование перепланировки

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?

В данной статье мы попробуем разобрать вопрос – в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам-посредникам?

Если рассмотреть ситуацию в целом, то если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом, или расширить дверной проем в перегородке, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе.

Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

Примеры эскизов перепланировок

По большому счету, любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют “пограничные” перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, и приходится действовать в каждом случае индивидуально.

Например, к этим случаям относится демонтаж подоконных блоков или перенос кухонь. В одних округах жилищные инспекции требуют проект перепланировки от автора дома, в других – проект перепланировки от проектной организации, имеющей допуск СРО, а в некоторых данную перепланировку не разрешают вовсе.

В результате получается, что в одном округе перепланировку удастся согласовать самостоятельно, в другом согласовать не получиться, а в третьем – потребуют приличный по объему комплект проектной документации. Причем перепланировки в этих случаях будут совершенно идентичные. Опять же, и стоимость согласования перепланировки, в каждом из этих случаев будет разной.

Однако если не брать такие сложные ситуации, то процесс самостоятельного согласования перепланировки начинается с заказа в БТИ технического паспорта на квартиру. Следует отметить, что если в техпаспорте присутствуют “красные линии” (выявленная незаконная перепланировка), то к нему дополнительно необходимо заказать поэтажный план и экспликацию “до перепланировки”.

Технический паспорт квартиры

По итогам консультации должна определиться одна из основных схем, по которой необходимо согласовывать перепланировку.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

1. Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).

2. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.

3. Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.

4. Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.

5. Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).

Документы для самостоятельного согласования перепланировки

Для согласования любого из этих вариантов предусмотрен общий пакет документов, куда обязательно входят: заявление на перепланировку, согласие собственников или членов семьи нанимателя, технический паспорт БТИ, копия правоустанавливающих документов, либо копия договора найма, если жилье находится в муниципальной собственности. 

Помимо этих бумаг, от вас могут потребоваться и дополнительные. Например, если вы купили или получили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в редакции №840.

А обладателям ипотечной квартиры понадобится согласие банка на перепланировку. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов. Сбор стандартных документов является общим местом для разных видов перепланировок.

Примеры разрешений различных банков на перепланировку

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Расхождения начинаются в той части, когда речь заходит о том, есть или нет необходимость в разработке проектной документации, и если да, то насколько сложной она будет, и потребуется ли техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Самостоятельное согласование простых перепланировок

Уведомительный порядок согласования перепланировки касается тех мероприятий, которые не затрагивают несущие стены и перекрытия, инженерные коммуникации и конструкцию полов. Такие работы не требуют разработки проекта.

Согласно старому 73-ПП они назывались «эскизными» и рассматривались Мосжилинспекцией в виде ксерокопии плана БТИ с отмеченными изменениями.

Новое 508-е ПП в редакции 840 ввело понятие уведомительного согласования для несложных перепланировок, но поскольку новый порядок пока не прижился, инспекторы продолжают рассматривать их «по старинке» – в форме эскиза. Такую перепланировку возможно согласовать самостоятельно.

Однако чтобы убедиться, например, что затрагиваемые перегородки не являются несущими или разгружающими, лучше провести экспертизу будущей перепланировки – например с привлечением специалистов нашей компании.

Согласование по проекту от автора дома

Для перепланировок, которые затрагивают несущие конструкции, перекрытия, полы и коммуникации, т.е. потенциально небезопасны для дома и его жителей (полный перечень таких работ см. в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№508-840), необходима разработка проектной документации с техническим заключением от автора проекта дома.

В этом случае лучше отказаться от согласования перепланировки самостоятельно и доверить его специалистам из посреднической организации.

Чтобы воспользоваться помощью посредников, вам потребуется оформить доверенность на специалиста выбранной вами фирмы, а также предоставить копию правоустанавливающих документов, заверенную у нотариуса.

Самостоятельное согласование перепланировки по проекту от организации с допуском СРО

Существуют перепланировки, когда несущие конструкции не затрагиваются, но проект перепланировки все же необходим.

К таким мероприятиям относятся, например, укладка гидроизоляции при расширении ванной и санузла, монтаж тяжелых перегородок, или изменение конструкции полов, или перенос газовой плиты и др.

В этом случае проект может составить любая организация, имеющая допуск СРО (например, наша компания), а вы в дальнейшем сможете проводить согласование проекта перепланировки квартиры самостоятельно, в Москве только такой порядок проведения перепланировки будет соответствовать жилищному законодательству. При этом стоит помнить, что та же укладка гидроизоляционного покрытия относится к скрытым работам, а это значит, что на стадии проведения работ необходимо  составление акта на скрытые работы.

Самостоятельное узаконивание незаконных перепланировок

Незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но “всплывет” при проведении каких-либо сделок с недвижимостью.

Захотите ли вы продать квартиру, либо приватизировать ее, – везде, где нужен поэтажный план БТИ, самовольные работы будут автоматически выявлены.

 Вас в итоге обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид, либо узаконить перепланировку.

 Самостоятельное согласование сделанной перепланировки иногда возможно, но вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить ТЗ по факту можем, например, мы.

Для согласования незначительных самовольных изменений, таких как демонтаж встроенной мебели, перемещение сантехники или электроплиты, можно обойтись и без техзаключения. Вы просто подаете в “одно окно” жилинспекции или МФЦ свой технический паспорт в красных линиях и план с экспликацией “до” перепланировки.

Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания, или перепланировка, угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей, то согласовать такие работы “задним числом” у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

А если же вы выполнили незначительные изменения, и они не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то можно выполнить согласование проекта перепланировки самостоятельно или через посредников.

Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности , и после того, как будет получено разрешение, ваша перепланировка будет считаться законной.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/soglasovivaem-sami.html

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры?

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?

2017-04-18T16:16+0300

2017-04-18T16:23+0300

https://realty.ria.ru/20170418/408531421.html

https://cdn25.img.ria.ru/images/realty/40056/45/400564591_0:168:2959:1832_1036x0_80_0_0_4924165833d0309969741aa41c65.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

18 апреля 2017, 16:23

18 апреля 2017, 16:23

18 апреля 2017, 16:23

Желание собственников что-то переделать в своем жилище может привести даже к обрушению всего дома, а их самих – на скамью подсудимых. Чтобы этого не случилось, сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о перепланировке квартир.

Поскольку это мероприятие относится к разряду перепланировки, то согласование требуется.

Материал подготовлен при участии директора управления по правовым и жилищным вопросам управляющей организации “ВК Комфорт” Николая Яценко и президента гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова.

Да, нужно, более того необходим проект на такие виды работ, так как они относятся к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома.

Да, объединить две квартиры с несущей стеной можно. Для этого потребуется сделать в стене проем с последующим укреплением металлоконструкциями. Полностью снести несущую стену нельзя.

Однако возможность такой перепланировки зависит и от типа дома – если квартира в старом доме, то в зависимости от типа строения вам могут и отказать.

В новых домах ситуация проще – зачастую стены между квартирами не являются несущими, поэтому разрешение на такую перепланировку получить не сложно.

Для установки дополнительных внутренних перегородок требуется проект. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО) и имеющий свидетельство о допуске к таким работам.

Обязательное наличие проекта требуется для следующего вида перегородок:

  • устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 килограммов на квадратный метр) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;
  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Запрещается: Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов.

При этом некоторые виды работ не требуют согласования с жилищной инспекцией:

  • ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
  • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
  • перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
  • установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
  • Устройство самораздвижных или “карусельных” дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
  • Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
  • Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
  • Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Да, существует, в данном случае риски несет покупатель квартиры, который должен озаботиться тем, чтобы получить в Территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт и план квартиры, актуализированный на момент продажи, в случае наличие несанкционированной перепланировки техник БТИ выявит ее и на плане отразит красными линиями. Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой рискует получить штраф и предписание восстановить помещение в соответствии с планом БТИ; нести гражданско-правовую ответственность. Кроме того, при продаже квартира из-за перепланировки может просто потерять в цене.

Да зависят: чем выше квартира, где делается перепланировка, тем менее значимые мероприятия по укреплению стен. Эти расчеты делает уполномоченная проектная организация, как правило, кто проектировал данный дом.

Узаконение перепланировки в частном доме практически ничем не отличается от аналогичной процедуры для многоквартирных домов. Основное отличие и плюс в том, что при таком переустройстве не нужно учитывать интересы соседей.

Также стоит учитывать, что нормы и правила, которым должна соответствовать перепланировка, могут быть разными. В остальном процедура та же – собираются необходимые документы и подаются с заявлением в соответствующее учреждение.

В случае отказа можно обратиться в суд.

Размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в двухуровневых квартирах.

Таким образом, перенос “мокрой зоны” для проживающих на первых этажах допускается.

Штробление выемок в стенах запрещено в многоквартирных домах типовых серий.

Например, в Москве постановлением городского правительства запрещено устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). В других городах РФ необходимо изучить местную законодательную базу прежде, чем приступать к таким работам.

Можно в том случае, когда эти действия не затрагивают несущие стены и не осуществляется вынос радиаторов и элементов центрального отопления.

Согласно Жилищному кодексу, балконы и лоджии не относятся к жилым помещениям, поэтому перенос радиатора на них запрещен.

Однако проблему с отоплением можно решить и другими способами, например, установить электрический или водный теплый пол.

Некоторые выносят и радиатор, однако узаконить такое переустройство вряд ли удастся, поэтому лучше заранее быть готовыми к тому, что придется его убирать перед продажей квартиры.

Лоджия является помещением, встроенным в жилое многоквартирное здание, она имеет боковые стены и потолок, то есть спутать ее с балконом не так просто. Если вы сомневаетесь, лоджия у вас или балкон, то стоит обратиться к техническому или кадастровому паспорту квартиры. 

Перепланировка – это комплекс строительных работ в здании, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения. Это определение закреплено в Жилищном кодексе РФ.

ЗаконодательствоРемонтЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170418/408531421.html

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу “семь раз отмерь – один раз отрежь”. Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

С 1 декабря можно узаконить перепланировку квартиры

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?
Смотреть фоторепортаж Олеси Курпяевой

За границей, если человека перестает устраивать старое жилье, он покупает или снимает новое. Большинству москвичей так кардинально решить вопрос не по карману. Но стремиться жить в более комфортных условиях им не запретишь. Так родилось явление под названием “перепланировка”.

В последние годы оно стало таким массовым, что волей-неволей столичные власти вынуждены пытаться упорядочить его. Вступающие с 1 декабря новые правила, разработанные правительством Москвы, помогут безопасно провести перепланировку тем, кто еще только намерен заняться ею, и в то же время – легализовать ее горожанам, давно перестроившим жилье.

На вопросы читателей, как это сделать, отвечал на “горячей линии” в “РГ” замруководителя Мосжилинспекции Игорь Глинский.

Выходим из подполья

Российская газета: Игорь Владимирович! Почему городские власти сочли необходимым вмешаться, по сути, в частное дело москвичей – приспособление квартиры к нуждам своей семьи?

Игорь Глинский: Частное это дело до тех пор, пока не касается безопасности всего дома. Но правительство Москвы волнует как раз состояние всего жилого фонда города. Ежегодно в столице производится около 300 тысяч перепланировок и лишь 15 тысяч из них легализуются. То есть за эти 15 тысяч квартир можно не беспокоиться, что они нанесут урон зданиям, в которых находятся.

А что происходит в остальных 285 тысячах, как вмешательство в конструкции скажется на прочности дома? Остается только догадываться. Политика запретов в такой ситуации бессмысленна. Поэтому мэр Москвы Сергей Собянин и потребовал вывести перепланировку из подполья.

Для этого москвичам, с одной стороны, сейчас гарантирована помощь специалистов, а с другой – устранение административных барьеров.

: Наталья Ивановская

РГ: Сколько же времени сейчас потребуется законопослушному гражданину, чтобы узаконить перепланировку?

Глинский: Если он пришел уже с готовым проектом, разработанным для него организацией, имеющей свидетельство о вступлении в СРО (саморегулируемые организации), и сам получил заключение автора о состоянии несущих конструкций в доме, то Мосжилинспекция выдаст разрешение через 20 рабочих дней. Нам останется лишь проверить, насколько проект соответствует требованиям законодательства. Впрочем, индивидуальным проектированием можно и не заниматься. По поручению мэра МНИИТЭП разработал 127 типовых проектных решений перепланировок, как затрагивающих, так и не затрагивающих несущие конструкции. Дело в том, что примерно 70 процентов москвичей живут в типовых сериях домов массового применения. Воспользовавшись любым из предложенных проектов, можно еще и сэкономить, так как цена разработки проекта на перепланировку квартиры экономкласса начинается от 35 тысяч рублей.

55 разработанных проектов из 127 не связаны с вмешательством в несущие конструкции дома. Их согласовывать не нужно вообще.

72 остальных проекта затрагивают несущие конструкции, а потому для их реализации требуется обследование и техническое заключение автора проекта дома о возможности проведения перепланировки помещений.

После обращения в Мосжилинспекцию с заявлением, в котором указан номер выбранного проекта, в течение 35 дней собственнику жилья Мосжилинспекция выдаст разрешение на перепланировку.

РГ: Странный получается расклад. Индивидуальный проект, а он обычно бывает более сложным, согласуют за 20 дней, а типовой будут изучать почти в два раза дольше…

Глинский: Дело в том, что в первом случае собственник жилья не только готовит проект, но и сам получает техническое заключение автора проекта дома о состоянии несущих конструкций и возможности проведения перепланировки и сам же несет все расходы. Во втором случае обязательство получить техническое заключение берет на себя Мосжилинспекция.

Автору проекта требуется время для проведения необходимых расчетов и обследования состояния несущих конструкций и смежных помещений. Ведь одно дело, если столь популярную ныне арку (проем) пробить в одной-единственной несущей стене, а если такие арки уже имеются на выше и ниже расположенных этажах? В таком случае заключение может оказаться отрицательным.

Должна быть гарантия, что все здание не рухнет, как игрушечный домик.

РГ: И в какую сумму обойдется согласование перепланировки москвичу?

Глинский: Процедура регистрации и выдачи разрешений на перепланировку для москвичей бесплатная, как и представление им типовых проектов. Эти расходы взял на себя бюджет города.

Александр Киденис (Москва): Власти обещали амнистию тем, кто сделал перепланировку в предыдущие годы в случае, если она не несет опасности для дома. Кто и как должен это определить?

Глинский: В течение десяти дней после поступления заявления инспектор Мосжилинспекции должен выехать на место.

Если конструкции, обеспечивающие надежность и безопасность здания, не затронуты, будет составлен акт переустройства, и мы самостоятельно передадим его в МосгорБТИ для внесения произведенных изменений в техпаспорт квартиры.

Если несущие конструкции затронуты, то будут даны необходимые рекомендации по подготовке проектных материалов и согласования выполненной перепланировки.

Киденис: Могут ли отказать в амнистии?

Глинский: Только в случае, если сделанное переустройство квартиры угрожает безопасности дома. Тогда от владельца квартиры потребуют восстановить ее в прежнем виде.

Киденис: Имеет ли значение степень износа дома?

Глинский: Запрещена перепланировка в домах, признанных в установленном порядке ветхими и аварийными.

Анна Невская (Москва): Типовые проекты предназначены для определенных серий домов. Как узнать, к какой серии относится ваш дом?

Глинский: Такая информация содержится в техпаспорте квартиры. Если его нет, надо получить его в БТИ. Данная информация может быть у управляющей организации. Нет и у нее? Поможет Мосжилинспекция.

Евгений Юровник (Липецк): Я не москвич, но с большим интересом посмотрел каталог перепланировок на сайте Мосжилинспекции. И понял, что смогу подобрать вариант и для себя. Кто мне его согласует?

Глинский: Мы готовы передать наши наработки любому другому субъекту РФ, если он заинтересуется ими, и оказать помощь в организации правовой работы по легализации перепланировки. Но узаконить ее имеют право только местные органы самоуправления.

Если  перепланировка, затеянная соседом, угрожает вашему здоровью, не стесняйтесь обратиться за помощью

РГ: Еще недавно на сайте Мосжилинспекции было всего 55 проектов перепланировок, а сейчас уже больше сотни. Они продолжат меняться?

Глинский: По поручению правительства Москвы мы в тестовом режиме разместили проекты, уже наработанные практикой, одновременно выявляя их недостатки и ошибки при составлении альбома. Сегодня все неточности устранены, и с 1 декабря итоговый вариант каталога вступит в силу. В дальнейшем библиотеку типовых проектов мы будем пополнять.

Дело не в штрафе

Михаил Жуков (Москва): Купил квартиру и теперь подозреваю, что еще до меня она подверглась перепланировке. Как удостовериться в этом? Грозит ли мне штраф, если факт подтвердится?

Глинский: Проверить просто, обратившись с заявлением в Мосжилинпекцию, в котором будет изложена просьба обследовать квартиру. По новым правилам в течение 10 дней, как я уже говорил, инспектор обязан выехать с проверкой.

Если выяснится, что перепланировка не коснулась несущих конструкций, он составит акт о произведенном переустройстве (перепланировке), на основании которого БТИ сделает отметку в техпаспорте о внесенных изменениях. Если окажется, что затронуты несущие конструкции, надо смотреть, есть ли такие типовые проекты. Если не найдется, придется заказывать индивидуальный проект.

Но и его легализовать стало проще, чем было раньше. Дело в том, что еще недавно москвичу пришлось бы пройти через десять согласующих органов, а сейчас – только два. Это Москомархитектура, если затрагивается фасад здания, и Москомнаследие, если здание является объектом культурного наследия.

Функции остальных инстанций – вроде МЧС, Роспотребнадзора и других, переданы Мосжилинспекции. Штраф за незаконную перепланировку ожидает только тех, у кого Мосжилинспекция выявила перепланировку самостоятельно и выдала предписание восстановить квартиру в прежнем виде. Если этого не сделано, то санкции будут применены уже за неисполнение предписания.

Штраф составляет до 2,5 тысячи рублей для физического лица и до 50 тысяч – для злостных нарушителей из числа юридических лиц. Такие меры применяются к тем, кто нарушает правила переустройства (перепланировки) и не выполняет требования Мосжилинспекции.

Жуков: И много таких в Москве?

Глинский: Большинство москвичей разумные люди. И если им указывают на допущенную ошибку, они прислушиваются к мнению специалистов. Надеюсь, что в процессе административной реформы, цель которой – максимально упростить взаимодействие граждан с органами власти, наше сотрудничество с жителями столицы станет еще активнее.

Алексей Иванов: Позвольте проконсультироваться. Хочу поменять ванну на душевую кабину. Как это оформить?

Глинский: Меняйте на здоровье. Согласований не требуется.

Ирина Ласточкина (Москва): Живу в 12-этажном панельном доме. Можно ли утеплить в нем лоджию и сделать ее отапливаемой?

Глинский: Прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта. Если его нет по каким-то причинам, заключение выдаст МосжилНИИпроект.

Сделать это нужно обязательно, так как увеличивается отапливаемая площадь помещений и нужно смотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей. В случае затруднений обращайтесь к нам.

Коррупции – нет

РГ: Новый порядок согласования перепланировки вводится и для того, чтобы выбить почву из-под ног чиновников-коррупционеров.

На заседании комиссии по административной реформе мэр Сергей Собянин говорил о том, что за согласование перепланировки в доме- памятнике они могли, например, запросить взятку в размере стоимости самой квартиры.

Где гарантия, что сейчас такие случаи будут исключены? Ведь как выяснилось, многое зависит от оценки ситуации выехавшего на место инспектора?

Глинский: В факте любой взятки всегда две стороны – одна дает, другая берет. Чем провоцировать, лучше обжаловать неправомерные действия инспектора в Мосжилинспекции. И руководитель инспекции, и все его заместители ведут прием граждан по личным вопросам. Выстроена у нас и система досудебного урегулирования конфликтов.

Алексей Савченков (Москва): Поделюсь собственным опытом. Вызвал представителя БТИ, чтобы получить экспликацию квартиры, которую решил купить в кредит. Он заявил, что вместо арки при входе на кухню должна быть дверь. План выдавать отказался. Но получив две тысячи рублей, выдал…

Глинский: Инспектор БТИ не имеет права решать давать – не давать. Его задача: обследовать квартиру и красными линиями указать, что сделано неправильно.

Савченков: Но если бы он нарисовал красные линии, банк не выдал бы кредит!

Глинский: Не факт. Заменить дверь аркой разрешается, если она соединяет кухню с нежилым помещением, например, коридором. Но если арка пробита в комнату, а на кухне к тому же установлена газовая плита, то такая перепланировка категорически запрещена. Вместо того чтобы давать взятку, владельцу следовало, получив консультацию в Мосжилинспекции, найти более приемлемое решение.

РГ: Еще одна так называемая частная ситуация. В квартире расширен коридор – за счет переноса на метр не несущей стенки прилегающей к нему комнаты. В результате коридор стал свободнее. Симпатичнее стала и комната, превратившись из продолговатой в квадратную. Раньше такое покушение на жилую площадь считалось нарушением. А сейчас?

Глинский: В соответствии с постановлением правительства РФ расширение нежилой площади за счет жилой и сейчас является нарушением.

РГ: А если бы собственник не сдвинул стенку, а вообще снес ее, это было бы законным?

Глинский: Да. Ведь стена – не несущая, значит, в соответствии с новыми столичными правилами, ее можно разобрать, не спрашивая на это ничьего согласия. Но вряд ли это имеет практическое применение.

РГ: Вам не кажется это парадоксальным? Налицо – конфликт между федеральной и городской нормами. Может быть, Москве стоит выйти с законодательной инициативой и в ряду других устаревших норм предложить внести изменения и в эту? Тем более что на рынке москвичи покупают, как правило, вообще четыре стены, которые делят на комнаты и холлы по своему желанию и им никто не препятствует!

Глинский: Это не совсем так, так как существует зональность помещений, обозначенная в техпаспорте БТИ, и самодеятельность зачастую приводит к тому, что над спальней может оказаться унитаз и в случае аварии не поздоровится соседу снизу. Но подумать над приведенным вами примером стоит.

Совет от Глинского

– У вас над головой застучал отбойный молоток? Верный признак того, что сосед сверху (сбоку, снизу…) затеял перепланировку. Позвоните к нему в дверь. Пусть вас гонят в шею, но стойте на своем и войдите, посмотрите, что именно он делает.

А вдруг, выламывает вентиляционный короб, и, если доведет дело до конца, квартиры, расположенные под ним, останутся без вытяжки? Тогда вы вместе с соседями будете дышать гарью из любой кухни этажом ниже в этом стояке. Помните, таким образом сосед пытается сделать свое жилище комфортнее за счет вашего здоровья.

Нужна помощь? Обращайтесь в службу “одного окна” Мосжилинспекции своего административного окргуа.

Источник: https://rg.ru/2011/11/28/glinskiy.html

Варианты перепланировки

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции?

Со вступлением в силу Постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировок в Москве был существенно упрощен.

Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования.

К ним относятся, например, установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), и остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия. В то же время, к примеру, монтаж спутниковых тарелок перепланировкой формально считается.

Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.

Варианты перепланировки квартир:

1). Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось “по эскизу”.

Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощённый (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит? Старое 73-ПП называло такие мероприятия “перепланировками по эскизу”, а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ.

Теперь вы действуете так: берется план “до” перепланировки и соответствующий план “после” (по сути, тот же эскиз) и сдается в МФЦ вместе с заявлением на перепланировку( МФЦ затем направляет бумаги в Мосжилинспекцию). После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр.

Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и несете его в ТБТИ.

Простой перепланировкой считается демонтаж встроенной мебели, перестановка сантехники в ванной и туалете, перенос раковин и электроплит на кухне.

Примеры перепланировок, согласованных в заявительном порядке:
Пример 1
 

2). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО. Проектная документация разрабатывается без технического заключенияо возможности проведения перепланировки.

К таким перепланировкам относятся демонтаж или устройство проемов в ненесущих межкомнатных перегородках или установка новых перегородок (без нагрузки на перекрытия), и некоторые другие.

Однако, чтобы определить, является демонтируемая ли стена ненесущей, а также чтобы понять, не создаст ли новая перегородка повышенной нагрузки, иногда может потребоваться техническое заключение (см. п.

). ​ 

Как определить несущую стену?

​Также сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую). Подобные работы должны проводиться с укладкой гидроизоляции! В свою очередь, мероприятия, связанные с вмешательством в конструкцию полов в комнатах и коридорах, требуют укладки шумоизолирующего слоя.

​Данные варианты перепланировок согласуются в Мосжилинспекции, куда через МФЦ подается комплект документов, а также заявление и проект перепланировки, а затем собственник получает разрешение на его реализацию. В ходе реализации проектных решений обычно не требуется оформлять акты скрытых работ и вести журнал производства работ. Исключением являются работы, связанные с гидроизоляцией или шумоизоляцией полов.

Примеры перепланировок по проекту:
Пример 1

2а). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО и в ряде случаев (по требованию МЖИ) с техническим заключением (ТЗК) от автора проекта дома. 

В некоторых округах Москвы сотрудники жилищных инспекций могут предъявлять повышенные требования к относительно простым перепланировкам. Какую-то закономерность здесь выявить сложно – все решается строго индивидуально.

Например, на демонтаж подоконного блока иногда могут потребовать ТЗК от автора проекта вашего дома. В нашей практике даже были случаи, когда после сноса подоконного блока понадобилось усиливать проем металлоконструкциями.

То же самое требование предоставлять ТЗК часто предъявляют и при расширении или объединении санузлов и ванных, а также при изменении конструкции полов.

Что же до вышеупомянутой ситуации с перегородками, то в тех случаях, когда конструктив дома вызывает вопросы у сотрудника службы “одного окна”, он требует подтверждения, что затрагиваемая перегородка не включена в силовую схему здания. Например, так бывает со старыми довоенными домами, где ненесущие перегородки могут принимать часть нагрузки от ослабленных перекрытий (а могут и нет).

3). Перепланировка по проекту с техническим заключением от автора дома.

Перечень работ, однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку, приводится в пп. 2 и 3 Приложения 1 к 508-му ППМ. Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах, то он относится к простым перепланировкам, которые согласуются или в уведомительном порядке, или по проекту без ТЗ.​ 

Среди самых распространенных вариантов перепланировок такого рода следует отметить устройство проемов в несущих стенах или перекрытиях, перенос кухонь и ванных комнат, проемы в межквартирных перегородках (независимо от того, несущие они или нет), и др.

Данные варианты перепланировок также реализуются только на основании распоряжения с разрешением на перепланировку, которое выдают в Мосжилинспекции по итогам рассмотрения комплекта проектной и другой документации.   

Документация в данном случае может разрабатываться как организацией с допуском СРО, так и проектным институтом-автором дома (например, ГУП МНИИТЭП, разработавшим большинство типовых домов для Москвы). 

Помните, что только организации с допуском СРО или авторы домов должны заниматься разработкой проектов: исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных, санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты.

Разработка сложного проекта перепланировки может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности проведения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение, и с учетом оговоренных в нем условий составляется проектная документация.

После получения разрешения работы ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации.

По окончании процесса, с участием приемочной комиссии из жилищной инспекции, подписывается акт завершенной перепланировки, а затем новая перепланировка утверждается в БТИ и вносится в правоустанавливающие документы.

Примеры перепланировок по проекту с техническим заключением от автора проекта дома:
Пример 1, Пример 2, Пример 3, Пример 4, Пример 5.
Весь раздел наши работы.

4). Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.

Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов, ГУП МНИИТЭП, совместно с Мосжилинспекцией, разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов. Каталог насчитывает около 130 вариантов перепланировок.

Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования.

О техническом заключении позаботится ГУП МНИИТЭП, а в Мосжилинспекции вам понадобится  указать “ссылку на соответствующий типовой проект” и приложить “документы, необходимые для согласования переустройства” – говорится п. 21 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840.

Но сэкономив 12-15 тыс. р. на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект.

Подробнее о типовых перепланировках читайте в этом материале

5). Ранее выполненная перепланировка с техническим заключением о ее допустимости и безопасности. 

Имеется ввиду самовольная перепланировка, которая согласуется по факту ее проведения. Любые перепланировки (кроме п.1) не должны проводиться без предварительного согласования. 

Если техническое заключение покажет отсутствие нарушений при перепланировке, ее можно будет узаконить. В противном случае придется приводить квартиру к согласуемому состоянию и ликвидировать все, что не укладывается в разрешенные нормативы. Порой это обходится недешево, особенно если проводились работы, влияющие на безопасность проживания.

Например, вы сделали проем в несущей стене между кухней и комнатой шириной 1,2 метра. Если ваша квартира не на последнем этаже, то вас обяжут либо сократить проем до стандартных 90 см.

, либо заделать его полностью. При этом, согласно п. 2.2.

5 Приложения 1 ППМ 508, “заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях” требует разработки и согласования проекта перепланировки.

Подробнее о том, чем грозит незаконная перепланировка

​6). Перепланировка по проекту приспособления для современного использования

Данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах.

Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию.

Согласовывается такой проект с Москомнаследием и жилищной инспекцией.

7). Перепланировка нежилых помещений в жилых многоквартирных домах

Такая перепланировка обычно связана с изменением архитектурного облика здания или передачей в пользование части общего имущества собственников жилья. Она проводится на основании проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Отметим, что на мероприятия, связанные с затрагиванием общедомовой собственности, следует получить согласие 73% собственников квартир.

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют знания технологий обустройства тех или иных коммерческих объектов. Причем, скажем, перепланировка помещения под аптеку будет сильно отличаться от приспособления его под медицинский центр. Здесь все очень индивидуально, впрочем, наши специалисты разбираются в подобных нюансах.

ПРИМЕРЫ ПРОЕКТОВ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ:

– ПРИМЕРЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ОТ НАШЕЙ КОМПАНИИ

– Проект перепланировки в доме серии II-49 от ГУП МНИИТЭП

– ​Проект перепланировки квартиры в доме серии II-18 от ГУП МНИИТЭП

– Проект перепланировки от ЦНИИЭП Жилища

– Большая справочная статья о составе проектной документации на перепланировку квартиры в Москве

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/varianty-soglasovania-pereplanirovok.html

Правовой рубеж
Добавить комментарий